Defender
os direitos é exercer a cidadania... (Parte II)
Por Alessandra
Leles Rocha
É, a temática dos condomínios residenciais
no Brasil é longa e complexa. Mas, depois de trazer à tona algumas
considerações no texto anterior 1, vi que era preciso aprofundar um
pouco mais sobre a ilusão da adimplência.
Além do fato de a ilusão da
adimplência, por parte de proprietários ou, em certos casos, inquilinos, gerar
graves riscos financeiros e jurídicos aos condomínios residenciais, afetando
principalmente a saúde do caixa do condomínio e gerando injustiça entre os
moradores, há um ponto fundamental que passa despercebido até mesmo pelo
Judiciário. Trata-se do uso de procuração para manifestação em assembleias
condominiais.
De fato, é extremamente comum no
Brasil que os proprietários utilizem procurações para se fazerem representar em
assembleias condominiais, tendo em vista ser essa uma prática amparada pelo
Código Civil brasileiro, no intuito de permitir que ausentes por diferentes
motivos possam delegar o seu direito de voto a síndicos (as), conselheiros,
outros moradores ou terceiros de sua confiança.
Ocorre que a partir da ilusão da
adimplência em condomínios residenciais; sobretudo, por parte dos proprietários,
tende a ocorrer o abuso na utilização dessas procurações, constituindo um
cenário de risco jurídico e financeiro, o qual pode resultar na perpetuação de
gestões ineficientes e na manipulação de decisões coletivas.
Em um cenário que pode, inclusive,
permitir que proprietários inadimplentes, juridicamente impossibilitados de
votar, outorguem procurações para terceiros, em geral, ao próprio síndico, a
fim de influenciar a eleição ou a aprovação de contas, de despesas vultosas, mascarando
a falta de quórum de aprovação.
Sim, porque segundo a legislação
brasileira, principalmente por meio do Código Civil de 2002 (artigos 1.341 a
1.343), as benfeitorias em condomínios residenciais são classificadas em três
tipos, cada uma com o seu quórum específico para aprovação em assembleia.
Assim, as benfeitorias necessárias,
aquelas que visam manter o condomínio, evitando a sua deterioração ou torná-lo
seguro, dependem de maioria simples, ou seja, 50% + 1 dos presentes na
assembleia.
Já as benfeitorias úteis, aquelas
que facilitam ou aumentam a utilização do patrimônio, por exemplo, instalação
de sistema de segurança, cobertura da garagem, dependem de maioria absoluta de
todos os condôminos, ou seja, 50% + 1 do total de unidades, não apenas dos
presentes.
Aliás, em caso de benfeitorias
úteis que envolvam a construção de novas edificações ou a ampliação de áreas
comuns já existentes que facilitem o uso, o quórum qualificado passa a ser de
2/3 da totalidade dos condôminos, não apenas os presentes.
Por fim, as benfeitorias voluptuárias
que fazem referência apenas às obras de mero deleite, recreio ou estética, que
não aumentam o uso habitual do patrimônio condominial, dependem da aprovação de
2/3 do total de condôminos, não apenas os presentes.
Contudo, valendo-se da estratégia
do uso abusivo de procurações, especialmente quando acumuladas por um único
indivíduo, graves riscos são trazidos para a realidade dos condomínios residenciais,
no Brasil.
Começando pela possibilidade de perpetuação
de poder, considerando que muitos (as) síndicos (as) usam dessas procurações
para se reelegerem sucessivamente, mesmo sem o apoio da maioria presente.
Além do fato de que nesse
contexto pode coexistir uma coleta de procurações que venha favorecer ao síndico
a aprovação de suas próprias contas. E isso é considerado abuso de Direito.
Depois, tem-se o desvio de
finalidade, no qual a partir de procurações genéricas abrem-se precedentes para
que o procurador vote contra o interesse do outorgante ou à revelia da
participação direta desse.
Sem contar que, em muitos casos, a
presença de procurações falsas ou irregulares, em razão da falta de conferência
específica pode permitir a ocorrência de fraudes, considerando que nem todos os
condomínios residenciais dispõem de um limite preestabelecido para o número de
procurações por pessoa na Convenção Condominial, ou de um critério para incentivar
o uso de procurações específicas para cada assembleia, constando os dados e a pauta
definidos, ou da devida atenção do próprio presidente da mesa para conferir a assinatura,
a validade e os poderes da procuração.
E nesse imbróglio gerado pela ilusão
da adimplência em condomínios residenciais e o abuso na utilização de
procurações em assembleias, qualquer proprietário que manifeste a sua consciência
cidadã e participativa naquele ambiente, é lançado à condição de uma minoria
silenciada pela gestão e seus asseclas; bem como, pela própria justiça
brasileira, dada a dificuldade de efetivar um coletivo de reclamantes para uma
ação judicial.
Lamentavelmente, proprietários
que buscam transparência são frequentemente vistos como oposição ou perturbadores
da paz, e não como cidadãos exercendo direito de fiscalização.
Em condomínios residenciais com gestões
obscuras ou autoritárias, a minoria silenciada é tratada de forma a ter sua
atuação anulada, o que envolve uma combinação de intimidação e assédio moral, de
ocultação de informações, de exclusão deliberada, de manipulação de assembleias
e de regras, de tratamento desigual.
Daí a necessidade urgente de repensar
o fato da dificuldade em atingir o quórum de 1/4 dos condôminos, conforme o
artigo 1.355 do Código Civil, para convocar assembleias, considerando que ele é
um reflexo direto da atual conjuntura social contemporânea, marcada pelo
desinteresse, rotinas intensas e, por vezes, medo de retaliações.
Espera-se que o judiciário
brasileiro, no sentido de evitar a judicialização excessiva e tragédias
decorrentes de gestões autoritárias ou atritos entre vizinhos, a exemplo do
síndico que confessou ter matado uma moradora, no estado de Goiás, após
disputas sobre uso de áreas comuns, venha a se colocar mais atuante na transformação
dessa realidade.
A ideia de "pagar pela
tranquilidade", como dizem muitos proprietários em condomínios
residenciais é uma armadilha para situações extremamente graves, que passam despercebidas
até que o caos se instale.
A falta de fiscalização ativa por
parte dos condôminos, motivada pela acomodação ou negligência voluntária em
relação aos problemas, cria sim um ambiente propício para fraudes, desvios e má
gestão.
Por isso, a verdadeira
tranquilidade em um condomínio residencial só é proporcionada pela transparência
da administração e pela participação ativa, não pela omissão e pela confiança
cega naqueles responsáveis pela gestão.