A verticalização e seus desdobramentos na urbanização contemporânea

A verticalização e seus desdobramentos na urbanização contemporânea

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

Daqui e dali, basta uma passada de olhos pelas cidades brasileiras para se compreender como a verticalização tem moldado o campo visual. Para os que ainda desconhecem o termo, a verticalização diz respeito ao processo de urbanização, no qual há uma transformação da paisagem e da estrutura das cidades pelo crescimento em altura, marcado pela construção intensiva de edifícios de múltiplos andares residenciais, comerciais e mistos.

Voltando algumas páginas na história brasileira, por exemplo, o processo de verticalização por aqui começou entre as décadas de 1920 e 1930, concentrando-se em metrópoles como São Paulo e Rio de Janeiro.

Mas, a sua verdadeira expansão ocorreu a partir de meados do século XX, dada a industrialização e o êxodo rural acelerado. De modo que as cidades se expandiram verticalmente para abrigar uma população urbana crescente, otimizando o uso do solo central e atendendo à especulação imobiliária.

A partir de 1990, ela deixou de ser um privilégio apenas dos grandes centros e passou a atingir fortemente as cidades médias, além de transformar bairros periféricos.

Entretanto, se os gestores e certos urbanistas apontaram benefícios à verticalização, tais como a otimização do espaço, a melhoria na mobilidade e infraestrutura, a redução do impacto ambiental, a valorização e dinamismo econômico e a segurança e comodidade, a experiência prática vem mostrando uma realidade um tanto quanto diferente.

Começando pelo fato de que o aumento repentino do número de moradores em uma única rua ou bairro sobrecarrega a infraestrutura que não foi dimensionada para aquela densidade, gerando problemas no trânsito, na rede elétrica e no sistema de saneamento, por exemplo.

Também, não há como negar que a verticalização desencadeou sim a segregação socioespacial, na medida em que se tornou um objeto para atender majoritariamente às parcelas da população com maior renda, o que eleva o custo de vida do bairro e expulsa os moradores mais pobres para as periferias.

Por fim, essa ferramenta de urbanização, sem o devido planejamento ou controle do poder público, através de um Plano Diretor, além de gerar grandes desigualdades e problemas de qualidade de vida, traz impactos ambientais muito significativos. Porque a substituição de áreas permeáveis ​​por concreto altera o microclima, gerando ilhas de calor. Prédios muito altos também podem criar barreiras para a ventilação e bloquear a luz solar nas vias públicas.

Acontece que esses são apontamentos externos. Mas o que acontece dentro da própria verticalização? Afinal de contas, não há como negar ou invisibilizar o fato de que ela intensifica os conflitos condominiais devido a uma transferência abrupta do modelo de vida privada para o espaço coletivo, o que expõe a dificuldade histórica da sociedade em exercer a sua cidadania.

É só parar e pensar que a vida em condomínio também exige regras de convivência, e considerando que a sociedade brasileira ainda caminha a passos lentos na consolidação de sua identidade cidadã plural e democrática, gerenciar esses espaços torna-se um desafio complexo.

Traçando um panorama a esse respeito têm-se, para início de conversa, a falta de senso de coletividade. De fato há uma concepção equivocada de que a liberdade individual é absoluta, impedindo uma compreensão mais realista e fundamentada de que os direitos de um morador terminam onde começam os do seu vizinho. O que acaba levando os conflitos para uma resolução através de uma gestão baseada na judicialização, que interrompe na maioria das vezes o papel fundamental do bom senso e do diálogo.

É preciso compreender que a convivência em condomínio é regida por um conjunto de documentos, os quais incluem o Código Civil, seguido pela Convenção Condominial, que define a estrutura e tem força de lei interna, e pelo Regimento Interno, que disciplina as regras práticas nesse cenário. Daí a necessidade da Convenção e o Regimento Interno estarem atualizados e alinhados com o Código Civil.

No entanto, não é incomum que se perceba a delegação de responsabilidades, a partir da dependência excessiva dos funcionários, tais como porteiros e zeladores, para resolver desentendimentos corriqueiros refletindo uma cultura de terceirização da mediação.

Outro ponto que merece destaque; visto que, o condomínio atua como um microcosmo da sociedade, é a presença marcante da desigualdade e do elitismo. Principalmente, quando esses empreendimentos imobiliários pertencem à classe média e alta, eles costumam reproduzir as barreiras sociais e os preconceitos, historicamente arraigados no país, dificultando o respeito e a empatia entre os diferentes moradores e funcionários.

Por essas e outras é que se torna, cada vez mais comum, a ascensão do síndico profissional ao invés do antigo gestor orgânico, um morador eleito em Assembleia. Essa nova práxis busca não só elevar a eficiência da gestão, mas alterar a dinâmica de humanização.

Como não residem no local, síndicos profissionais precisam de esforço extra para compreender a dinâmica cotidiana do condomínio, algo que exige canais de comunicação abertos e reuniões presenciais periódicas para não parecer apenas um administrador de números.

Inclusive, por não estarem inseridos em panelinhas ou picuinhas de vizinhança, esses gestores aplicam o regimento interno com neutralidade, humanizando o ambiente coletivo a partir da garantia de que as regras valham para todos de forma justa, sem perseguições ou favorecimentos.

O que tende a resultar em uma prestação de contas mais transparente, graças ao uso de aplicativos de gestão capazes de oferecer respostas claras às solicitações do condômino ou inquilino, e um diálogo mais resolutivo e menos passional.

No fim das contas, essa figura fundamental em qualquer condomínio utiliza sua dedicação integral para promover melhorias estruturais, de segurança e de convivência, resultando em mais qualidade de vida para a comunidade de moradores.

Ressaltando, principalmente, o fato de contribuir na modificação da percepção de condôminos e inquilinos, os quais passam a enxergar as regras condominiais não como preferências pessoais, mas como obrigações legais.

Diante da realidade do síndico profissional não residir no local, há um distanciamento emocional que elimina o jeitinho ou a flexibilização de limites, resultando em uma aplicação mais justa e impessoal das normas condominiais.

Assim, a inadimplência, por exemplo, é tratada como um desequilíbrio financeiro corporativo, conduzindo a uma orientação do morador sobre a importância vital de quitar a cota condominial em dia.

Aliás, essa conscientização preventiva inclui, também, explicar porque as regras de segurança, de reformas, de barulho e/ou de descarte de lixo existentes, precisam ser respeitadas por todos.

Portanto, quando se pensa a respeito da verticalização e seus impactos na urbanização e na construção das teias sociais, não se pode jamais esquecer de que há uma relação direta entre a ocupação de um imóvel e a responsabilidade cívico-financeira baseada no princípio do uso e função social.

Isso significa que qualquer cidadão ao ocupar um imóvel, seja como proprietário, locatário ou posseiro, ele assume obrigações/deveres legais e custos diretos que impactam tanto a sua qualidade de vida quanto a manutenção da comunidade no entorno.

Vale destacar, também, que apesar de a legislação fornecer uma base robusta para o planejamento urbano e a produção das cidades, a partir do Estatuto da Cidade e das leis de uso e ocupação do solo, tudo irá depender de como o poder público, o Judiciário e a participação popular irão atuar para efetivar a sustentabilidade econômica, social, ambiental e estrutural do município, onde determinado movimento de verticalização acontece. 

Defender os direitos é exercer a cidadania... (Parte II)

Defender os direitos é exercer a cidadania... (Parte II)

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

É, a temática dos condomínios residenciais no Brasil é longa e complexa. Mas, depois de trazer à tona algumas considerações no texto anterior 1, vi que era preciso aprofundar um pouco mais sobre a ilusão da adimplência.

Além do fato de a ilusão da adimplência, por parte de proprietários ou, em certos casos, inquilinos, gerar graves riscos financeiros e jurídicos aos condomínios residenciais, afetando principalmente a saúde do caixa do condomínio e gerando injustiça entre os moradores, há um ponto fundamental que passa despercebido até mesmo pelo Judiciário. Trata-se do uso de procuração para manifestação em assembleias condominiais.  

De fato, é extremamente comum no Brasil que os proprietários utilizem procurações para se fazerem representar em assembleias condominiais, tendo em vista ser essa uma prática amparada pelo Código Civil brasileiro, no intuito de permitir que ausentes por diferentes motivos possam delegar o seu direito de voto a síndicos (as), conselheiros, outros moradores ou terceiros de sua confiança.

Ocorre que a partir da ilusão da adimplência em condomínios residenciais; sobretudo, por parte dos proprietários, tende a ocorrer o abuso na utilização dessas procurações, constituindo um cenário de risco jurídico e financeiro, o qual pode resultar na perpetuação de gestões ineficientes e na manipulação de decisões coletivas.

Em um cenário que pode, inclusive, permitir que proprietários inadimplentes, juridicamente impossibilitados de votar, outorguem procurações para terceiros, em geral, ao próprio síndico, a fim de influenciar a eleição ou a aprovação de contas, de despesas vultosas, mascarando a falta de quórum de aprovação.  

Sim, porque segundo a legislação brasileira, principalmente por meio do Código Civil de 2002 (artigos 1.341 a 1.343), as benfeitorias em condomínios residenciais são classificadas em três tipos, cada uma com o seu quórum específico para aprovação em assembleia.

Assim, as benfeitorias necessárias, aquelas que visam manter o condomínio, evitando a sua deterioração ou torná-lo seguro, dependem de maioria simples, ou seja, 50% + 1 dos presentes na assembleia.

Já as benfeitorias úteis, aquelas que facilitam ou aumentam a utilização do patrimônio, por exemplo, instalação de sistema de segurança, cobertura da garagem, dependem de maioria absoluta de todos os condôminos, ou seja, 50% + 1 do total de unidades, não apenas dos presentes.

Aliás, em caso de benfeitorias úteis que envolvam a construção de novas edificações ou a ampliação de áreas comuns já existentes que facilitem o uso, o quórum qualificado passa a ser de 2/3 da totalidade dos condôminos, não apenas os presentes.

Por fim, as benfeitorias voluptuárias que fazem referência apenas às obras de mero deleite, recreio ou estética, que não aumentam o uso habitual do patrimônio condominial, dependem da aprovação de 2/3 do total de condôminos, não apenas os presentes.

Contudo, valendo-se da estratégia do uso abusivo de procurações, especialmente quando acumuladas por um único indivíduo, graves riscos são trazidos para a realidade dos condomínios residenciais, no Brasil.

Começando pela possibilidade de perpetuação de poder, considerando que muitos (as) síndicos (as) usam dessas procurações para se reelegerem sucessivamente, mesmo sem o apoio da maioria presente.

Além do fato de que nesse contexto pode coexistir uma coleta de procurações que venha favorecer ao síndico a aprovação de suas próprias contas. E isso é considerado abuso de Direito.

Depois, tem-se o desvio de finalidade, no qual a partir de procurações genéricas abrem-se precedentes para que o procurador vote contra o interesse do outorgante ou à revelia da participação direta desse.

Sem contar que, em muitos casos, a presença de procurações falsas ou irregulares, em razão da falta de conferência específica pode permitir a ocorrência de fraudes, considerando que nem todos os condomínios residenciais dispõem de um limite preestabelecido para o número de procurações por pessoa na Convenção Condominial, ou de um critério para incentivar o uso de procurações específicas para cada assembleia, constando os dados e a pauta definidos, ou da devida atenção do próprio presidente da mesa para conferir a assinatura, a validade e os  poderes da procuração.

E nesse imbróglio gerado pela ilusão da adimplência em condomínios residenciais e o abuso na utilização de procurações em assembleias, qualquer proprietário que manifeste a sua consciência cidadã e participativa naquele ambiente, é lançado à condição de uma minoria silenciada pela gestão e seus asseclas; bem como, pela própria justiça brasileira, dada a dificuldade de efetivar um coletivo de reclamantes para uma ação judicial.

Lamentavelmente, proprietários que buscam transparência são frequentemente vistos como oposição ou perturbadores da paz, e não como cidadãos exercendo direito de fiscalização.

Em condomínios residenciais com gestões obscuras ou autoritárias, a minoria silenciada é tratada de forma a ter sua atuação anulada, o que envolve uma combinação de intimidação e assédio moral, de ocultação de informações, de exclusão deliberada, de manipulação de assembleias e de regras, de tratamento desigual.

Daí a necessidade urgente de repensar o fato da dificuldade em atingir o quórum de 1/4 dos condôminos, conforme o artigo 1.355 do Código Civil, para convocar assembleias, considerando que ele é um reflexo direto da atual conjuntura social contemporânea, marcada pelo desinteresse, rotinas intensas e, por vezes, medo de retaliações.

Espera-se que o judiciário brasileiro, no sentido de evitar a judicialização excessiva e tragédias decorrentes de gestões autoritárias ou atritos entre vizinhos, a exemplo do síndico que confessou ter matado uma moradora, no estado de Goiás, após disputas sobre uso de áreas comuns, venha a se colocar mais atuante na transformação dessa realidade.

A ideia de "pagar pela tranquilidade", como dizem muitos proprietários em condomínios residenciais é uma armadilha para situações extremamente graves, que passam despercebidas até que o caos se instale.

A falta de fiscalização ativa por parte dos condôminos, motivada pela acomodação ou negligência voluntária em relação aos problemas, cria sim um ambiente propício para fraudes, desvios e má gestão.

Por isso, a verdadeira tranquilidade em um condomínio residencial só é proporcionada pela transparência da administração e pela participação ativa, não pela omissão e pela confiança cega naqueles responsáveis pela gestão.

---

1 https://emprosaeverso-alr.blogspot.com/2026/05/defender-os-direitos-e-exercer-cidadania.html 

Dívidas. Juros. Promessas. ...

Dívidas. Juros. Promessas. ...

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

Basta! Não há como negar o fato de que a pós-verdade, descrita pela manipulação da opinião pública através de Fake News e mentiras deslavadas, tem promovido um efeito extremamente nocivo e avassalador na sociedade contemporânea. Afinal de contas, esse ecossistema de desinformação; sobretudo, nos meios virtuais, não apenas distorce a realidade, mas exerce efeitos profundos e negativos na saúde mental e no bem-estar emocional das pessoas.

O pior nesse cenário é perceber que meios de comunicação e as plataformas de informação têm se permitido operar fora dos parâmetros éticos, tais como a apuração, a imparcialidade e a verificação de fatos, para sustentar a pós-verdade, onde as opiniões pessoais e os apelos emocionais superam fatos objetivos na formação da opinião pública.

Pensando, então, na realidade brasileira de 2026, um ano eleitoral, diante das inúmeras tentativas de acirramento da polarização político-partidária a fim de conquistar corações e mentes dos eleitores, um dos assuntos mais falados é o endividamento da população. Acontece que as abordagens, de um modo geral, não tratam a questão à luz do que realmente é necessário.

Primeiro, porque historicamente o endividamento das famílias é decorrente das próprias imposições do sistema capitalista, dentre elas o fato de que a incapacidade orçamentária favorece diretamente ao acúmulo de mais riqueza por parte de bancos e demais agentes dos sistema financeiro.

Trata-se da financeirização ou o lucro sem produzir. Desse modo, a incapacidade orçamentária das famílias leva ao uso de crédito, resultando em uma transferência de riqueza da população trabalhadora para bancos e instituições financeiras, através do pagamento de juros. O endividamento transforma a dívida em um ativo gerador de receita para o sistema financeiro.

Como as famílias de baixa renda são as mais afetadas, em razão de um orçamento bastante limitado, essa dinâmica tende a perpetuar o ciclo de pobreza e endividamento, bem como, obstaculizando a mobilidade e ascensão social. Visto que o acesso relativamente fácil ao crédito, aliado à má supervisão que muitas vezes não acompanha o custo de vida, cria uma armadilha onde o endividamento se torna a única forma de manter o consumo e o padrão de vida do cidadão. Algo que torna o endividamento, então, estrutural e funcional ao sistema, permitindo que o sistema financeiro acumule capital sem necessariamente investir em produção real.

Segundo, porque olhando com atenção para a realidade brasileira, o endividamento das famílias é sim uma mazela histórica, enraizada na estrutura socioeconômica desde a colonização, sustentada por uma continuidade de mecanismos de exclusão financeira e concentração de renda.

Nessa perspectiva, a economia colonial baseada no binômio latifúndio-escravidão concentrou terra e capital, gerando uma sociedade onde a maioria da população esteve sempre à margem do poder e da propriedade e, posteriormente, tornou-se engrenagem principal do mercado consumidor assalariado.

Haja vista, como a dependência histórica do trabalho escravo e, pós-abolição, contribuiu significativamente para a precarização do trabalho assalariado para essa parcela da população, impedindo a formação de uma base sólida de poupança familiar.

Além disso, mergulhando nas páginas da historicidade nacional tem-se os registros de que a dívida pública e privada no Brasil sempre foi estruturalmente alta, iniciando entre os séculos XVI e XVII, com governadores coloniais frequentemente recorrendo a empréstimos para sustentar a administração. Depois, para se tornar independente de Portugal, o Brasil teve que indenizar a metrópole portuguesa com 2 milhões de libras esterlinas, valor que pegou emprestado com a Inglaterra.

De modo que desde o século XIX, o país recorreu a novos empréstimos ingleses para pagar juros e amortizações de dívidas anteriores, criando um ciclo de dívida sobre dívida. Isso, sem contar a Guerra do Paraguai entre 1864 e 1870, a qual foi financiada majoritariamente por dívida externa, elevando drasticamente o endividamento brasileiro.

Acontece que ultrapassado esses tempos, a situação não mudou. No início da República, o Brasil frequentemente precisou renegociar suas dívidas de empréstimos de financiamento com credores estrangeiros para evitar uma moratória. Assim, historicamente, a economia brasileira sempre dependeu de recursos externos para cobrir déficits orçamentários ou financiar grandes obras, resultando em crises periódicas de balanço de pagamentos.

O que significa que a dívida brasileira não é fruto apenas de uma dada má gestão governamental, mas de um modelo econômico dependente de capitais externos e de um aparelho estatal que historicamente sempre gastou mais do que arrecadou, perpetuando o endividamento como uma característica permanente da economia nacional.

Além disso, é preciso considerar que a percepção de alguns quanto à dívida pública brasileira, centrada no mau uso do orçamento público, é bastante questionável, considerando que em geral o que se chama de gasto ou mau uso, na verdade, são investimentos em políticas que beneficiam milhares de cidadãos, tais como Previdência Social, Benefício de Prestação Continuada (BPC), investimentos em saúde, moradia e educação.

Ao contrário daquilo que se expressa nos recorrentes episódios de corrupção e de má gestão do orçamento público, os quais realmente oneram a dívida pública brasileira ao aumentar desproporcionalmente as despesas da União, diminuindo a eficiência dos gastos e forçando o governo a emitir mais títulos e pagar juros mais altos para cobrir déficits.

Haja vista as fraudes em contratos que impedem a concorrência, elevando os custos de projetos de infraestrutura e serviços, ou a apropriação de recursos do Estado por agentes públicos, afetando diretamente a eficiência da despesa.

Por isso, a repercussão e os desdobramentos do endividamento brasileiro, na esfera pública prejudicam de forma direta e profunda a realidade financeira individual de cada cidadão, criando um ciclo onde a dívida macroeconômica se transforma em juros altos e menor poder de compra no cotidiano.

Ora, os empréstimos, os financiamentos de imóveis e/ou carros e o uso do cartão de crédito, por exemplo, por serem extremamente caros tendem a consumir boa parte da renda familiar apenas para pagar juros, comprometendo inúmeras vezes o próprio pagamento das contas básicas, tais como água, luz, gás, telefone e impostos.

E sob essa ótica não se pode esquecer que a precarização do trabalho no Brasil é um fator estrutural que contribui diretamente para o achatamento da renda média e aprisiona uma grande parcela da população em um ciclo de endividamento. Daí a enorme surpresa quando é noticiado que o desemprego caiu, mas a qualidade do trabalho diminuiu, aumentando a vulnerabilidade econômica.

Infelizmente, o brasileiro e a brasileira, em geral, tem convivido com a falha social em lhes proporcionar segurança financeira; posto que, a precarização atual funciona como um motor para a alta inadimplência e o endividamento. O crescimento de vínculos informais e a uberização do trabalho não só resultou em jornadas mais longas, como os ganhos por hora são menores do que o emprego formal.

Aí, diante da vulnerabilidade socioeconômica, intensificada pela precarização do trabalho e pelo alto endividamento, emergiu-se um cenário fértil onde as casas de apostas online (BETs) e os cassinos digitais são vendidos como uma solução mágica para superar o endividamento e a pobreza. Essa característica é alimentada por promessas de ganhos rápidos e elevados, atuando como um mecanismo ilusório de mobilidade social.

Entretanto, essa estratégia é, na verdade, uma armadilha letal. Na tentativa de recuperação de perdas financeiras abre-se a possibilidade de impulsionar o vício comportamental, a ludopatia, no qual o jogador aposta valores cada vez maiores, resultando em um superendividamento que agrava a vulnerabilidade inicial e tem levado milhares de pessoas a ceifar a própria vida. Por isso, a população de baixa renda, ou seja, até dois salários-mínimos, é a mais afetada, tendo em vista de que há um comprometimento significativo do seu sustento familiar.

Assim, as casas de apostas online (BETs) e os cassinos virtuais funcionam como uma armadilha da pobreza, prometendo ascensão financeira, mas frequentemente resultando na desestruturação familiar e no aumento da desigualdade. Sem contar que o dinheiro perdido pelo apostador, que movimentaria o comércio local, acaba sendo transferido para plataformas de apostas, muitas vezes com sede no exterior.

Diante de tudo isso, chega de olhar para o endividamento no Brasil como quem olha uma fotografia e não um filme. É preciso correr a linha do tempo para entender como a situação chegou a esse ponto. Não há acaso na história! Apenas o fato de que o endividamento social no Brasil reflete uma deficiência estrutural e histórica, que está enraizada em descasos, negligências e uma profunda desigualdade na distribuição de renda e oportunidades.

Segundo C. H. Spurgeon, pregador da igreja Batista inglesa no século XIX, “Promessas fazem dívidas, e dívidas fazem promessas, mas as promessas nunca pagam dívidas. Prometer é uma coisa, conseguir realizar é outra bem diferente”. Lembre-se que só a responsabilidade garante a credibilidade. Falar não substitui a ação.