A verticalização urbana e a importância da segurança no contexto dessa configuração socioespacial

A verticalização urbana e a importância da segurança no contexto dessa configuração socioespacial

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

A verticalização urbana, caracterizada pela construção de edifícios de alta densidade, exigiu da sociedade uma implementação de sistemas rígidos de proteção e segurança.

Assim, na perspectiva de que os condomínios são microssociedades, a sua relação com a segurança se dá por diferentes formas, as quais vão desde a adoção de tecnologias de vigilância até o impacto na socialização e no sentimento de comunidade.

Afinal, a insegurança social afeta significativamente a dinâmica dos condomínios residenciais, os quais ao contrário de serem apresentados como refúgios, a verdade é que se tornaram extensões dos desafios urbanos, exigindo altos investimentos em blindagem patrimonial e controle de acesso.

Inclusive, em muitos casos elevando os custos operacionais e, desencadeando um isolamento social entre os vizinhos, que tendem a priorizar a sua individualidade em detrimento da convivência coletiva.

Feita essa introdução, tem-se que os mecanismos de segurança foram divididos em patrimonial e estrutural, com o objetivo de mitigar os riscos inerentes à grande concentração de pessoas em um mesmo local.

No que diz respeito à segurança patrimonial, em geral, o que se vê amiúde é a portaria presencial 24h, a blindagem de guarita, as eclusas com portão duplo e os sistemas de monitoramento por câmeras (CFTV).

Embora, em muitos lugares já exista a substituição da portaria física por sistemas centralizados, buscando reduzir custos mensais sem abrir mão do rigor na identificação.

No caso dos serviços de interfone, eles são uma das linhas de frente desse tipo de segurança. O que significa que apresentam caráter essencial pelo fato de evitarem o acesso de pessoas não autorizadas, permitirem a triagem rigorosa na portaria e garantirem uma comunicação ágil e segura entre os moradores e a portaria.

Desse modo, a importância desses sistemas na proteção condominial se dá a partir de três pilares principais. Primeiro, como filtro de acesso, impedindo que entregadores, prestadores de serviço ou visitantes, circulem livremente pelas áreas comuns antes da devida autorização do morador.

Segundo, como sistema de comunicação direta e sigilosa, facilitando os avisos de emergência, correspondências e liberações rápidas, sem expor os moradores ou funcionários a riscos desnecessários.

Por fim, como registro de fluxo, um histórico digital de quem entra e sai, o que é importante para auditorias e investigações de segurança.

Considerando que o condomínio é o responsável pelas ligações elétricas, centrais e aparelhos, se houver falha sistêmica ou desgaste natural, o custo é dele. Mas, se uma empresa técnica atestar defeito por mau uso dentro da unidade, então, a despesa é repassada ao morador.

Toda e qualquer manutenção preventiva e/ou corretiva não pode ser negligenciada. Daí o (a) síndico (a) e/ou a administradora condominial ser o (a) responsável legal por garantir a manutenção, conservação e pleno funcionamento dos interfones e demais equipamentos de segurança.

Em caso de negligência comprovada, o gestor poderá responder civil e criminalmente por invasões ou furtos facilitados por falhas nesses sistemas.

Em relação à segurança estrutural, ela se dá por meio de documentações técnicas, rotinas de manutenção preventiva e fiscalizações que garantem a integridade das edificações.

Inclusive, os (as) síndicos (as) e/ou as administradoras condominiais devem ter em mãos o Manual de Operação, Uso e Manutenção, que é um documento entregue pela construtora, o qual orienta sobre as capacidades de carga da estrutura e os prazos corretos para revisão de cada sistema.

No que diz respeito à segurança estrutural, ela é composta por inspeção predial, que se baseia em relatório técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto que avalia o estado de conservação de toda a edificação, ou seja, as fundações, os pilares, as vigas, as lajes, as fachadas e o telhado, apontando necessidades de reparo ou não.

Vale ressaltar que é obrigatório, em várias cidades brasileiras, o Laudo de Inspeção Técnica (LIT). Ele atesta a estabilidade da edificação e deve ser renovado periodicamente, geralmente a cada 3 a 5 anos, dependendo da legislação local.

Também é de suma importância, a manutenção preventiva, que implica na elaboração de um cronograma, em que o condomínio deve seguir para evitar o desgaste acelerado. Dentre os exemplos mais comuns estão a limpeza de caixas d'água, a impermeabilização de lajes e tratamento de trincas e fissuras.

Em casos de eventual reforma, há a necessidade de um laudo, que é regulamentado pela norma ABNT NBR 16280; pois, há uma exigência de que qualquer alteração estrutural no interior de um apartamento seja aprovada previamente pelo engenheiro do condomínio.

Não é sem razão que o (a) síndico (a) e/ou a administradora condominial é o (a) principal responsável por manter essas documentações atualizadas e zelar pela manutenção, sob pena de responsabilização civil e criminal em caso de falhas estruturais.

Por todos esses aspectos é que o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Minas Gerais (Crea-MG) desenvolveu um guia oficial para orientar gestores condominiais e condôminos sobre a realização de reformas e manutenções preventivas, garantindo a segurança das edificações e a obrigatoriedade de contratação de profissionais habilitados 1.

Pois, como escreveu Cesare Beccaria, jurista e economista italiano, “É melhor prevenir os crimes do que ter de puni-los. O meio mais seguro, mas ao mesmo tempo mais difícil de tornar os homens menos inclinados a praticar o mal, é aperfeiçoar a educação”.

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1 https://www.crea-mg.org.br/sites/default/files/publicacao/2023-10/manual-do-sindico.pdf 

A verticalização e o exercício cidadão na perspectiva das microssociedades

A verticalização e o exercício cidadão na perspectiva das microssociedades

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

Não há como negar o fato de que a verticalização urbana, impulsionada pela especulação imobiliária e pela escassez de espaço, vem transformando os condomínios residenciais em microssociedades.

O que significa dizer que esses espaços intramuros criam microculturas próprias baseadas no controle de acesso, regulamentação interna, divisão de custos e privatização do lazer, resultando na fragmentação do tecido urbano e, em muitos casos, no isolamento social.

Porém, o que muita gente não se dá conta é de que esse modelo exige um exercício de cidadania muito mais proativo, tendo em vista de que a concentração de pessoas em espaços compartilhados gera dependência mútua e impacto direto na gestão coletiva.

Em linhas gerais, isso pode ser traduzido, por exemplo, pela necessidade de uma gestão compartilhada, que implica na administração de áreas comuns, no estabelecimento das taxas condominiais e das regras de convivência, exigindo uma participação ativa nas assembleias e tomadas de decisão.

Mas, não é só isso. A proximidade física exige diálogo, tolerância e respeito às normas internas, substituindo a apatia por uma cultura de mediação. Inclusive, considerando que o engajamento em pautas de interesse coletivo, tais como segurança, sustentabilidade e bem-estar, fortalece o tecido social local.

Sim, porque não são raras as situações em que os problemas internos são, de certa forma, reflexos dos desafios urbanos mais amplos, demando estimular a mobilização dos moradores junto ao poder público.

Em síntese, isso quer dizer que a corresponsabilidade é essencial para a qualidade de vida. No entanto, estamos em plena contemporaneidade e a verticalização espelha um modelo de convivência e de coexistência social que tende a abdicar das suas responsabilidades e deveres para desfrutar a liberdade em favor do seu individualismo.

Ao isolar moradores em unidades autônomas, a impressão para muitos é de que os condomínios podem terceirizar as responsabilidades sociais e a gestão do ambiente, em nome da privacidade e da comodidade pessoal de cada habitante do local.

Só que não. A verticalização urbana enfrenta, por exemplo, um desafio crítico com a ilusão da adimplência, onde a saúde financeira dos condomínios parece sólida; mas, em muitos casos, mascara situações ocultas que podem levar a crises de caixa seríssimas.

Primeiro, porque a aparência de saúde financeira não é realidade. Uma gestão ineficiente pode gastar mal, contratar mal e/ou desperdiçar recursos, necessitando amiúde de fazer chamadas de capital extras mesmo com o condomínio pago pelos moradores.

Segundo, porque existe um aspecto chamado de risco da solidariedade, ou seja, a dívida é de todos. Em linhas gerais, isso significa que uma gestão negligente, que gera dívidas trabalhistas, fiscais ou processuais, possibilita que todos respondam solidariamente pelas adversidades, independentemente de quem pagou ou não a taxa em dia.

Mas, talvez, o pior dessa ilusão esteja no uso de procuração para manifestação em assembleias condominiais. É extremamente comum, no Brasil, que os proprietários utilizem procurações para se fazerem representar em assembleias condominiais, tendo em vista ser essa uma prática amparada pelo Código Civil brasileiro, no intuito de permitir que ausentes, por diferentes motivos, possam delegar o seu direito de voto a síndicos (as), conselheiros, outros moradores ou terceiros de sua confiança.

Desse modo, a partir da ilusão da adimplência em condomínios residenciais; sobretudo, por parte dos proprietários, tende a ocorrer o abuso na utilização dessas procurações, constituindo um cenário de risco jurídico e financeiro, o qual pode resultar na perpetuação de gestões ineficientes e na manipulação de decisões coletivas.

Esse tipo de situação pode, inclusive, permitir que proprietários inadimplentes, juridicamente impossibilitados de votar, outorguem procurações para terceiros, em geral, ao próprio síndico, a fim de influenciar a eleição ou a aprovação de contas, de despesas vultosas, mascarando a falta de quórum de aprovação. 

Segundo a legislação brasileira, principalmente por meio do Código Civil de 2002 (artigos 1.341 a 1.343), as benfeitorias em condomínios residenciais são classificadas em três tipos e cada uma demanda um quórum específico para aprovação em assembleia.

Depois, tem-se o desvio de finalidade, no qual a partir de procurações genéricas abrem-se precedentes para que o procurador vote contra o interesse do outorgante ou à revelia da participação direta desse.

Sem contar que, em muitos casos, a presença de procurações falsas ou irregulares, em razão da falta de conferência específica pode permitir a ocorrência de fraudes, considerando que nem todos os condomínios residenciais dispõem de um limite preestabelecido para o número de procurações por pessoa na Convenção Condominial, ou de um critério para incentivar o uso de procurações específicas para cada assembleia, constando os dados e a pauta definidos, ou da devida atenção do próprio presidente da mesa para conferir a assinatura, a validade e os poderes do documento.

Por isso é tão importante entender como a negligência, em relação ao que está embutido ao processo de verticalização urbana e ao exercício cidadão, pode alimentar a ilusão da adimplência em condomínios residenciais com consequências nefastas de certas práxis, como no caso do abuso na utilização de procurações em assembleias.

Nesses casos, a possibilidade da aprovação de contas e de orçamentos irreais, muitas vezes impostas por votos de procurações genéricas, pode sim mascarar a inadimplência real e a falta de fundos de reserva, levando a surpresas financeiras futuras.

Também, é preciso destacar que a manipulação de votos por meio de procurações em massa permite a perpetuação de grupos no poder, aprovação de obras desnecessárias e a eleição de síndicos sem a devida qualificação ou responsabilidade com a coletividade.

Isso fere, portanto, a boa-fé objetiva e a representação democrática, podendo ser causa para anulação judicial das decisões tomadas como, por exemplo, as eleições de síndico ou as aprovações de contas; bem como, outras sanções nas esferas civil e criminal.  

Persona non grata

Persona non grata

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

Há uma citação de José Saramago, em seu livro Ensaio sobre a Cegueira, de 1995, que deveria servir de mantra para a sociedade contemporânea: "...se antes de cada ato nosso, nos puséssemos a prever todas as consequências dele, a pensar nelas a sério, primeiro as imediatas, depois as prováveis, depois as possíveis, depois as imagináveis, não chegaríamos sequer a mover-nos de onde o primeiro pensamento nos teria feito parar".

O que diante do recente episódio em que o governo dos Estados Unidos classificou o Primeiro Comando da Capital (PCC) e o Comando Vermelho (CV) como organizações terroristas estrangeiras (FTOs) e Terroristas Globais Especialmente Designados (SDGTs), como medida de suporte para avaliação e rastreamento financeiro contra o narcotráfico internacional, se mostra ainda mais genial.

Por quê? Bem, para início de conversa, há tempos que o trança-trança internacional das elites brasileiras, causa mal-estar; sobretudo, em razão de que as principais representações desse segmento social diz respeito aos membros dos Poderes da República.

Nesse sentido, então, não é surpresa para ninguém que apesar do uso de recursos públicos para custear viagens internacionais e eventos corporativos de fachada, frequentemente associado ao trança-trança dessas elites, tem havido um impulso nas investigações e nas mudanças legislativas a esse respeito.

Acontece que muitos congressistas brasileiros continuam a seguir essa práxis sem quaisquer constrangimentos, como foi o caso recente de um Deputado Federal que, no intuito de não receber uma intimação do Supremo Tribunal Federal para prestar depoimento sobre um repasse de emendas parlamentares, viajou ao Bahrein e aos EUA sem autorização formal da Câmara dos Deputados.

Ou do Senador da República que viajou aos EUA para se juntar a outros representantes da ultradireita brasileira a fim de se reunir com membros do governo estadunidense para pressionar a classificação de facções criminosas brasileiras como grupos terroristas.

Aliás, é justamente por esse fato que essa reflexão se torna tão fundamental. Afinal, é possível que políticos, empresários e membros da elite brasileira sofram sanções econômicas severas e percam o trânsito internacional livre, por eventual conexão com o crime organizado no Brasil, a partir dessa decisão dos EUA.

De repente, uns e outros, por aí, se tornarão Persona non grata, ou seja, pessoa não mais aceita ou tolerada dentro daquele país. Em linhas gerais, a inclusão nas listas do Escritório de Controle de Ativos Estrangeiros (OFAC) gera bloqueio automático de ativos sob jurisdição americana e restrições migratórias.

Assim, qualquer pessoa, seja ela um laranja do crime, empresário ou político, que seja identificada como facilitadora, financiadora ou colaboradora dessas facções, fica impedida de entrar nos EUA.

O que significa que a “casa caiu” para quaisquer cidadãos associados aos fluxos de lavagem de dinheiro dessas organizações, na medida em que eles (as) podem ter seus vistos cancelados e sua inclusão em alertas internacionais de imigração.

Pois é, o impacto devastador dessa lei estadunidense permitirá que haja o bloqueio de investimentos financeiros ligados a essas facções, atingindo redes de empresas de fachada e operadores. Um movimento que, sem sombra de dúvidas, irá forçar as instituições a aumentarem o rigor, o que pode respingar em fluxos ilícitos ainda mais amplos e personagens, até então, acima de qualquer suspeita.

Assim, apesar dos riscos e desafios que podem sim impactar à soberania brasileira, por linhas tortas, a recente classificação de facções criminosas brasileiras como grupos terroristas pelos EUA, traz um movimento interessante, no sentido de revelar espaços obscuros dos ilícitos ocupados pelo colarinho-branco nacional. Na medida em que ela aumenta a pressão e a transparência sobre os esquemas de corrupção sistêmica que sustentam essas redes de interesse.