Defender os direitos é exercer a cidadania... (Parte II)

Defender os direitos é exercer a cidadania... (Parte II)

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

É, a temática dos condomínios residenciais no Brasil é longa e complexa. Mas, depois de trazer à tona algumas considerações no texto anterior 1, vi que era preciso aprofundar um pouco mais sobre a ilusão da adimplência.

Além do fato de a ilusão da adimplência, por parte de proprietários ou, em certos casos, inquilinos, gerar graves riscos financeiros e jurídicos aos condomínios residenciais, afetando principalmente a saúde do caixa do condomínio e gerando injustiça entre os moradores, há um ponto fundamental que passa despercebido até mesmo pelo Judiciário. Trata-se do uso de procuração para manifestação em assembleias condominiais.  

De fato, é extremamente comum no Brasil que os proprietários utilizem procurações para se fazerem representar em assembleias condominiais, tendo em vista ser essa uma prática amparada pelo Código Civil brasileiro, no intuito de permitir que ausentes por diferentes motivos possam delegar o seu direito de voto a síndicos (as), conselheiros, outros moradores ou terceiros de sua confiança.

Ocorre que a partir da ilusão da adimplência em condomínios residenciais; sobretudo, por parte dos proprietários, tende a ocorrer o abuso na utilização dessas procurações, constituindo um cenário de risco jurídico e financeiro, o qual pode resultar na perpetuação de gestões ineficientes e na manipulação de decisões coletivas.

Em um cenário que pode, inclusive, permitir que proprietários inadimplentes, juridicamente impossibilitados de votar, outorguem procurações para terceiros, em geral, ao próprio síndico, a fim de influenciar a eleição ou a aprovação de contas, de despesas vultosas, mascarando a falta de quórum de aprovação.  

Sim, porque segundo a legislação brasileira, principalmente por meio do Código Civil de 2002 (artigos 1.341 a 1.343), as benfeitorias em condomínios residenciais são classificadas em três tipos, cada uma com o seu quórum específico para aprovação em assembleia.

Assim, as benfeitorias necessárias, aquelas que visam manter o condomínio, evitando a sua deterioração ou torná-lo seguro, dependem de maioria simples, ou seja, 50% + 1 dos presentes na assembleia.

Já as benfeitorias úteis, aquelas que facilitam ou aumentam a utilização do patrimônio, por exemplo, instalação de sistema de segurança, cobertura da garagem, dependem de maioria absoluta de todos os condôminos, ou seja, 50% + 1 do total de unidades, não apenas dos presentes.

Aliás, em caso de benfeitorias úteis que envolvam a construção de novas edificações ou a ampliação de áreas comuns já existentes que facilitem o uso, o quórum qualificado passa a ser de 2/3 da totalidade dos condôminos, não apenas os presentes.

Por fim, as benfeitorias voluptuárias que fazem referência apenas às obras de mero deleite, recreio ou estética, que não aumentam o uso habitual do patrimônio condominial, dependem da aprovação de 2/3 do total de condôminos, não apenas os presentes.

Contudo, valendo-se da estratégia do uso abusivo de procurações, especialmente quando acumuladas por um único indivíduo, graves riscos são trazidos para a realidade dos condomínios residenciais, no Brasil.

Começando pela possibilidade de perpetuação de poder, considerando que muitos (as) síndicos (as) usam dessas procurações para se reelegerem sucessivamente, mesmo sem o apoio da maioria presente.

Além do fato de que nesse contexto pode coexistir uma coleta de procurações que venha favorecer ao síndico a aprovação de suas próprias contas. E isso é considerado abuso de Direito.

Depois, tem-se o desvio de finalidade, no qual a partir de procurações genéricas abrem-se precedentes para que o procurador vote contra o interesse do outorgante ou à revelia da participação direta desse.

Sem contar que, em muitos casos, a presença de procurações falsas ou irregulares, em razão da falta de conferência específica pode permitir a ocorrência de fraudes, considerando que nem todos os condomínios residenciais dispõem de um limite preestabelecido para o número de procurações por pessoa na Convenção Condominial, ou de um critério para incentivar o uso de procurações específicas para cada assembleia, constando os dados e a pauta definidos, ou da devida atenção do próprio presidente da mesa para conferir a assinatura, a validade e os  poderes da procuração.

E nesse imbróglio gerado pela ilusão da adimplência em condomínios residenciais e o abuso na utilização de procurações em assembleias, qualquer proprietário que manifeste a sua consciência cidadã e participativa naquele ambiente, é lançado à condição de uma minoria silenciada pela gestão e seus asseclas; bem como, pela própria justiça brasileira, dada a dificuldade de efetivar um coletivo de reclamantes para uma ação judicial.

Lamentavelmente, proprietários que buscam transparência são frequentemente vistos como oposição ou perturbadores da paz, e não como cidadãos exercendo direito de fiscalização.

Em condomínios residenciais com gestões obscuras ou autoritárias, a minoria silenciada é tratada de forma a ter sua atuação anulada, o que envolve uma combinação de intimidação e assédio moral, de ocultação de informações, de exclusão deliberada, de manipulação de assembleias e de regras, de tratamento desigual.

Daí a necessidade urgente de repensar o fato da dificuldade em atingir o quórum de 1/4 dos condôminos, conforme o artigo 1.355 do Código Civil, para convocar assembleias, considerando que ele é um reflexo direto da atual conjuntura social contemporânea, marcada pelo desinteresse, rotinas intensas e, por vezes, medo de retaliações.

Espera-se que o judiciário brasileiro, no sentido de evitar a judicialização excessiva e tragédias decorrentes de gestões autoritárias ou atritos entre vizinhos, a exemplo do síndico que confessou ter matado uma moradora, no estado de Goiás, após disputas sobre uso de áreas comuns, venha a se colocar mais atuante na transformação dessa realidade.

A ideia de "pagar pela tranquilidade", como dizem muitos proprietários em condomínios residenciais é uma armadilha para situações extremamente graves, que passam despercebidas até que o caos se instale.

A falta de fiscalização ativa por parte dos condôminos, motivada pela acomodação ou negligência voluntária em relação aos problemas, cria sim um ambiente propício para fraudes, desvios e má gestão.

Por isso, a verdadeira tranquilidade em um condomínio residencial só é proporcionada pela transparência da administração e pela participação ativa, não pela omissão e pela confiança cega naqueles responsáveis pela gestão.

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1 https://emprosaeverso-alr.blogspot.com/2026/05/defender-os-direitos-e-exercer-cidadania.html 

Dívidas. Juros. Promessas. ...

Dívidas. Juros. Promessas. ...

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

Basta! Não há como negar o fato de que a pós-verdade, descrita pela manipulação da opinião pública através de Fake News e mentiras deslavadas, tem promovido um efeito extremamente nocivo e avassalador na sociedade contemporânea. Afinal de contas, esse ecossistema de desinformação; sobretudo, nos meios virtuais, não apenas distorce a realidade, mas exerce efeitos profundos e negativos na saúde mental e no bem-estar emocional das pessoas.

O pior nesse cenário é perceber que meios de comunicação e as plataformas de informação têm se permitido operar fora dos parâmetros éticos, tais como a apuração, a imparcialidade e a verificação de fatos, para sustentar a pós-verdade, onde as opiniões pessoais e os apelos emocionais superam fatos objetivos na formação da opinião pública.

Pensando, então, na realidade brasileira de 2026, um ano eleitoral, diante das inúmeras tentativas de acirramento da polarização político-partidária a fim de conquistar corações e mentes dos eleitores, um dos assuntos mais falados é o endividamento da população. Acontece que as abordagens, de um modo geral, não tratam a questão à luz do que realmente é necessário.

Primeiro, porque historicamente o endividamento das famílias é decorrente das próprias imposições do sistema capitalista, dentre elas o fato de que a incapacidade orçamentária favorece diretamente ao acúmulo de mais riqueza por parte de bancos e demais agentes dos sistema financeiro.

Trata-se da financeirização ou o lucro sem produzir. Desse modo, a incapacidade orçamentária das famílias leva ao uso de crédito, resultando em uma transferência de riqueza da população trabalhadora para bancos e instituições financeiras, através do pagamento de juros. O endividamento transforma a dívida em um ativo gerador de receita para o sistema financeiro.

Como as famílias de baixa renda são as mais afetadas, em razão de um orçamento bastante limitado, essa dinâmica tende a perpetuar o ciclo de pobreza e endividamento, bem como, obstaculizando a mobilidade e ascensão social. Visto que o acesso relativamente fácil ao crédito, aliado à má supervisão que muitas vezes não acompanha o custo de vida, cria uma armadilha onde o endividamento se torna a única forma de manter o consumo e o padrão de vida do cidadão. Algo que torna o endividamento, então, estrutural e funcional ao sistema, permitindo que o sistema financeiro acumule capital sem necessariamente investir em produção real.

Segundo, porque olhando com atenção para a realidade brasileira, o endividamento das famílias é sim uma mazela histórica, enraizada na estrutura socioeconômica desde a colonização, sustentada por uma continuidade de mecanismos de exclusão financeira e concentração de renda.

Nessa perspectiva, a economia colonial baseada no binômio latifúndio-escravidão concentrou terra e capital, gerando uma sociedade onde a maioria da população esteve sempre à margem do poder e da propriedade e, posteriormente, tornou-se engrenagem principal do mercado consumidor assalariado.

Haja vista, como a dependência histórica do trabalho escravo e, pós-abolição, contribuiu significativamente para a precarização do trabalho assalariado para essa parcela da população, impedindo a formação de uma base sólida de poupança familiar.

Além disso, mergulhando nas páginas da historicidade nacional tem-se os registros de que a dívida pública e privada no Brasil sempre foi estruturalmente alta, iniciando entre os séculos XVI e XVII, com governadores coloniais frequentemente recorrendo a empréstimos para sustentar a administração. Depois, para se tornar independente de Portugal, o Brasil teve que indenizar a metrópole portuguesa com 2 milhões de libras esterlinas, valor que pegou emprestado com a Inglaterra.

De modo que desde o século XIX, o país recorreu a novos empréstimos ingleses para pagar juros e amortizações de dívidas anteriores, criando um ciclo de dívida sobre dívida. Isso, sem contar a Guerra do Paraguai entre 1864 e 1870, a qual foi financiada majoritariamente por dívida externa, elevando drasticamente o endividamento brasileiro.

Acontece que ultrapassado esses tempos, a situação não mudou. No início da República, o Brasil frequentemente precisou renegociar suas dívidas de empréstimos de financiamento com credores estrangeiros para evitar uma moratória. Assim, historicamente, a economia brasileira sempre dependeu de recursos externos para cobrir déficits orçamentários ou financiar grandes obras, resultando em crises periódicas de balanço de pagamentos.

O que significa que a dívida brasileira não é fruto apenas de uma dada má gestão governamental, mas de um modelo econômico dependente de capitais externos e de um aparelho estatal que historicamente sempre gastou mais do que arrecadou, perpetuando o endividamento como uma característica permanente da economia nacional.

Além disso, é preciso considerar que a percepção de alguns quanto à dívida pública brasileira, centrada no mau uso do orçamento público, é bastante questionável, considerando que em geral o que se chama de gasto ou mau uso, na verdade, são investimentos em políticas que beneficiam milhares de cidadãos, tais como Previdência Social, Benefício de Prestação Continuada (BPC), investimentos em saúde, moradia e educação.

Ao contrário daquilo que se expressa nos recorrentes episódios de corrupção e de má gestão do orçamento público, os quais realmente oneram a dívida pública brasileira ao aumentar desproporcionalmente as despesas da União, diminuindo a eficiência dos gastos e forçando o governo a emitir mais títulos e pagar juros mais altos para cobrir déficits.

Haja vista as fraudes em contratos que impedem a concorrência, elevando os custos de projetos de infraestrutura e serviços, ou a apropriação de recursos do Estado por agentes públicos, afetando diretamente a eficiência da despesa.

Por isso, a repercussão e os desdobramentos do endividamento brasileiro, na esfera pública prejudicam de forma direta e profunda a realidade financeira individual de cada cidadão, criando um ciclo onde a dívida macroeconômica se transforma em juros altos e menor poder de compra no cotidiano.

Ora, os empréstimos, os financiamentos de imóveis e/ou carros e o uso do cartão de crédito, por exemplo, por serem extremamente caros tendem a consumir boa parte da renda familiar apenas para pagar juros, comprometendo inúmeras vezes o próprio pagamento das contas básicas, tais como água, luz, gás, telefone e impostos.

E sob essa ótica não se pode esquecer que a precarização do trabalho no Brasil é um fator estrutural que contribui diretamente para o achatamento da renda média e aprisiona uma grande parcela da população em um ciclo de endividamento. Daí a enorme surpresa quando é noticiado que o desemprego caiu, mas a qualidade do trabalho diminuiu, aumentando a vulnerabilidade econômica.

Infelizmente, o brasileiro e a brasileira, em geral, tem convivido com a falha social em lhes proporcionar segurança financeira; posto que, a precarização atual funciona como um motor para a alta inadimplência e o endividamento. O crescimento de vínculos informais e a uberização do trabalho não só resultou em jornadas mais longas, como os ganhos por hora são menores do que o emprego formal.

Aí, diante da vulnerabilidade socioeconômica, intensificada pela precarização do trabalho e pelo alto endividamento, emergiu-se um cenário fértil onde as casas de apostas online (BETs) e os cassinos digitais são vendidos como uma solução mágica para superar o endividamento e a pobreza. Essa característica é alimentada por promessas de ganhos rápidos e elevados, atuando como um mecanismo ilusório de mobilidade social.

Entretanto, essa estratégia é, na verdade, uma armadilha letal. Na tentativa de recuperação de perdas financeiras abre-se a possibilidade de impulsionar o vício comportamental, a ludopatia, no qual o jogador aposta valores cada vez maiores, resultando em um superendividamento que agrava a vulnerabilidade inicial e tem levado milhares de pessoas a ceifar a própria vida. Por isso, a população de baixa renda, ou seja, até dois salários-mínimos, é a mais afetada, tendo em vista de que há um comprometimento significativo do seu sustento familiar.

Assim, as casas de apostas online (BETs) e os cassinos virtuais funcionam como uma armadilha da pobreza, prometendo ascensão financeira, mas frequentemente resultando na desestruturação familiar e no aumento da desigualdade. Sem contar que o dinheiro perdido pelo apostador, que movimentaria o comércio local, acaba sendo transferido para plataformas de apostas, muitas vezes com sede no exterior.

Diante de tudo isso, chega de olhar para o endividamento no Brasil como quem olha uma fotografia e não um filme. É preciso correr a linha do tempo para entender como a situação chegou a esse ponto. Não há acaso na história! Apenas o fato de que o endividamento social no Brasil reflete uma deficiência estrutural e histórica, que está enraizada em descasos, negligências e uma profunda desigualdade na distribuição de renda e oportunidades.

Segundo C. H. Spurgeon, pregador da igreja Batista inglesa no século XIX, “Promessas fazem dívidas, e dívidas fazem promessas, mas as promessas nunca pagam dívidas. Prometer é uma coisa, conseguir realizar é outra bem diferente”. Lembre-se que só a responsabilidade garante a credibilidade. Falar não substitui a ação. 

Defender os direitos é exercer a cidadania...

Defender os direitos é exercer a cidadania...

 

Por Alessandra Leles Rocha

 

As Promotorias de Justiça no Brasil, órgãos do Ministério Público (MP), tendem a não intervir em assuntos administrativos internos de condomínios; sobretudo, residenciais, principalmente devido à natureza privada dessas relações e às suas atribuições constitucionais, que focam na defesa de interesses sociais, coletivos e indisponíveis.

O próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento de que as questões condominiais específicas não possuem interesse social relevante, necessário para a atuação do MP em ação civil pública. E mesmo em casos de risco à coletividade, como a falta de seguro obrigatório, risco estrutural grave ou violação de direitos indisponíveis, a dificuldade de interesse das Promotorias de Justiça é flagrante.

Digo isso, porque há dois anos, em razão da ausência do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) no condomínio onde resido, eu entrei em contato com a Promotoria de Justiça, e a resposta foi que apesar de ser um fato grave, o mesmo só poderia ser resolvido por ação judicial, com advogado particular.

Preciso dizer que, naquele momento, me senti sim, profundamente frustrada e desapontada com a Justiça brasileira. Afinal, quer algo de maior interesse social e coletivo do que o AVCB para um condomínio residencial?

Trata-se, sem dúvida, de um dos documentos mais importantes para a segurança coletiva, pois atesta que a edificação cumpre as normas de proteção contra incêndio e pânico. Além disso, a validade e a eficácia do seguro condominial depende, na prática, do AVCB, inclusive, porque a falta dele pode acarretar sérios problemas na hora de receber a indenização.

Daí a necessidade de reflexão sobre a situação dos condomínios residenciais, no Brasil. Eles representam empreendimentos imobiliários destinados exclusivamente à moradia, onde há uma copropriedade sobre um bem, ou seja, os moradores possuem unidades autônomas privadas, que podem ser apartamentos ou casas, e áreas comuns, como portaria, lazer e infraestrutura.

Embora sejam tratados como uma coletividade com interesses comuns, os condomínios residenciais são, na verdade, coletivos heterogêneos; sobretudo, porque os moradores têm diferentes idades, profissões, preferências, hábitos de vida e estruturas familiares.

De modo que essa falta de um espírito homogêneo impede a formação de uma base sólida de moradores com pautas alinhadas por um denominador comum, o que dificulta a resolução de problemas e a determinação de responsabilidades.

Afinal, a própria configuração social contemporânea, caracterizada por intensa heterogeneidade, individualismo, rotina acelerada e privatização da vida, transforma os condomínios residenciais em ambientes complexos que frequentemente blindam os administradores contra quaisquer questionamentos.

O que favorece ao agravamento de situações que poderiam ser evitadas, inclusive em termos de danos materiais e/ou humanos, porque tal blindagem tende a permitir que a complexidade social muitas vezes entre em rota de colisão com a necessidade de uma administração transparente e segura.

Mas, sob a ótica da Justiça brasileira essa constatação parece não existir. Embora o morador tenha o direito individual de buscar a justiça, quando se procura um (a) advogado (a) ou o próprio Juizado Especial Cível (JEC), para tratar de questões graves em condomínios residenciais há sempre uma tentativa de fazer com que aquele morador procure reunir mais pessoas na causa, sob a alegação de que o juiz pode indeferi-la por considerá-la uma questão pessoal, o que na verdade não é.

Acontece que a ideia de que a união de moradores demonstraria a gravidade e a necessidade de intervenção rápida ou de que várias pessoas relatando o mesmo problema possuem maior peso probatório do que apenas um, torna-se a brecha ideal para que muitas gestões condominiais se valham disso para negligenciar ou se abster tanto do cumprimento das regras internas do condomínio quanto das demais legislações que amparam o assunto no país, dada a sua dificuldade de efetivar.  

E aí, quando menos se espera, casos em que condomínios residenciais se desestruturam por colapso financeiro, ou pela realização de reformas sem autorização em Assembleia ou sem ART/RRT (Anotação/Registro de Responsabilidade Técnica) que infringem as regras técnicas e o Código Civil, ou pelo descumprimento da Convenção e/ou do Regimento Interno ao não prestar contas ou agir sem aprovação em Assembleia, tornam-se verdadeiros “casos de polícia” vindo a figurar nos veículos de comunicação e de informação em todo o país.  

A verdade é que o entendimento do judiciário brasileiro sobre esse assunto acaba por legitimar também a ilusão da adimplência. É, muitos condôminos e proprietários vivem na ilusão de que ao se manterem adimplentes da sua cota de despesas ordinárias mensal, isso já é garantia suficiente para não precisarem acompanhar de perto o que acontece no seu condomínio, tão pouco se posicionar ou divergir da gestão sobre questões importantes.

Acontece que essa postura é muito perigosa. Primeiro, porque a aparência de saúde financeira não é realidade. Uma gestão ineficiente pode gastar mal, contratar mal ou desperdiçar recursos, necessitando amiúde de fazer chamadas de capital extras mesmo com o condomínio pago pelos moradores.

Segundo, porque existe um aspecto chamado de risco da solidariedade, ou seja, a dívida é de todos. Em linhas gerais, isso significa que uma gestão negligente, que gera dívidas trabalhistas, fiscais ou processuais, possibilita que todos respondam solidariamente pelas adversidades, independentemente de quem pagou ou não a taxa em dia.

Por isso, acompanhar a gestão é proteger o valor do seu imóvel. O silêncio é sempre interpretado como concordância. Adimplência é obrigação básica, não é participação. A gestão participativa é o único mecanismo capaz de garantir transparência, valorização do patrimônio e um ambiente harmônico. Os proprietários que se omitem acabam pagando a conta financeira e social de uma má gestão.

Até que um dia, a ilusão da adimplência e a falta da gestão participativa em condomínios residenciais acaba batendo às portas do judiciário brasileiro e se arrastando por décadas até que resulte em um desfecho favorável. Um dos exemplos mais emblemáticos na história brasileira é o caso do edifício Palace II, em 1998. A falta de fiscalização, a técnica de gestão deficiente, e por vezes desonesta, e a postergação de responsabilidades resultaram em perdas humanas e financeiras irreparáveis.

Assim, o que se espera é que a Justiça brasileira se mantenha em constante movimento de evolução a fim de rever as suas práxis e barreiras no sentido de alterar a percepção de direitos e deveres em condomínios residenciais.

As mudanças precisam envolver a prevenção jurídica, onde a convenção e o regimento interno se coloquem alinhados com as decisões judiciais recentes, para que o proprietário ou inquilino entendam a importância da sua participação na administração condominial, evitando-se a judicialização de conflitos e a consolidação da eficiência e da transparência nas decisões.