Defender
os direitos é exercer a cidadania...
Por Alessandra
Leles Rocha
As Promotorias de Justiça no
Brasil, órgãos do Ministério Público (MP), tendem a não intervir em assuntos
administrativos internos de condomínios; sobretudo, residenciais,
principalmente devido à natureza privada dessas relações e às suas atribuições
constitucionais, que focam na defesa de interesses sociais, coletivos e
indisponíveis.
O próprio Superior Tribunal de
Justiça (STJ) tem entendimento de que as questões condominiais específicas não
possuem interesse social relevante, necessário para a atuação do MP em ação
civil pública. E mesmo em casos de risco à coletividade, como a falta de seguro
obrigatório, risco estrutural grave ou violação de direitos indisponíveis, a
dificuldade de interesse das Promotorias de Justiça é flagrante.
Digo isso, porque há dois anos,
em razão da ausência do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) no condomínio
onde resido, eu entrei em contato com a Promotoria de Justiça, e a resposta foi
que apesar de ser um fato grave, o mesmo só poderia ser resolvido por ação
judicial, com advogado particular.
Preciso dizer que, naquele
momento, me senti sim, profundamente frustrada e desapontada com a Justiça
brasileira. Afinal, quer algo de maior interesse social e coletivo do que o
AVCB para um condomínio residencial?
Trata-se, sem dúvida, de um dos
documentos mais importantes para a segurança coletiva, pois atesta que a
edificação cumpre as normas de proteção contra incêndio e pânico. Além disso, a
validade e a eficácia do seguro condominial depende, na prática, do AVCB,
inclusive, porque a falta dele pode acarretar sérios problemas na hora de
receber a indenização.
Daí a necessidade de reflexão
sobre a situação dos condomínios residenciais, no Brasil. Eles representam empreendimentos
imobiliários destinados exclusivamente à moradia, onde há uma copropriedade
sobre um bem, ou seja, os moradores possuem unidades autônomas privadas, que
podem ser apartamentos ou casas, e áreas comuns, como portaria, lazer e
infraestrutura.
Embora sejam tratados como uma
coletividade com interesses comuns, os condomínios residenciais são, na
verdade, coletivos heterogêneos; sobretudo, porque os moradores têm diferentes
idades, profissões, preferências, hábitos de vida e estruturas familiares.
De modo que essa falta de um espírito
homogêneo impede a formação de uma base sólida de moradores com pautas alinhadas
por um denominador comum, o que dificulta a resolução de problemas e a
determinação de responsabilidades.
Afinal, a própria configuração
social contemporânea, caracterizada por intensa heterogeneidade,
individualismo, rotina acelerada e privatização da vida, transforma os condomínios
residenciais em ambientes complexos que frequentemente blindam os
administradores contra quaisquer questionamentos.
O que favorece ao agravamento de
situações que poderiam ser evitadas, inclusive em termos de danos materiais
e/ou humanos, porque tal blindagem tende a permitir que a complexidade social
muitas vezes entre em rota de colisão com a necessidade de uma administração
transparente e segura.
Mas, sob a ótica da Justiça
brasileira essa constatação parece não existir. Embora o morador tenha o
direito individual de buscar a justiça, quando se procura um (a) advogado (a)
ou o próprio Juizado Especial Cível (JEC), para tratar de questões graves em condomínios
residenciais há sempre uma tentativa de fazer com que aquele morador procure
reunir mais pessoas na causa, sob a alegação de que o juiz pode indeferi-la por
considerá-la uma questão pessoal, o que na verdade não é.
Acontece que a ideia de que a
união de moradores demonstraria a gravidade e a necessidade de intervenção
rápida ou de que várias pessoas relatando o mesmo problema possuem maior peso
probatório do que apenas um, torna-se a brecha ideal para que muitas gestões
condominiais se valham disso para negligenciar ou se abster tanto do
cumprimento das regras internas do condomínio quanto das demais legislações que
amparam o assunto no país, dada a sua dificuldade de efetivar.
E aí, quando menos se espera, casos
em que condomínios residenciais se desestruturam por colapso financeiro, ou
pela realização de reformas sem autorização em Assembleia ou sem ART/RRT
(Anotação/Registro de Responsabilidade Técnica) que infringem as regras
técnicas e o Código Civil, ou pelo descumprimento da Convenção e/ou do Regimento
Interno ao não prestar contas ou agir sem aprovação em Assembleia, tornam-se verdadeiros
“casos de polícia” vindo a figurar nos veículos de comunicação e de informação
em todo o país.
A verdade é que o entendimento do
judiciário brasileiro sobre esse assunto acaba por legitimar também a ilusão da
adimplência. É, muitos condôminos e proprietários vivem na ilusão de que ao se
manterem adimplentes da sua cota de despesas ordinárias mensal, isso já é
garantia suficiente para não precisarem acompanhar de perto o que acontece no
seu condomínio, tão pouco se posicionar ou divergir da gestão sobre questões
importantes.
Acontece que essa postura é muito
perigosa. Primeiro, porque a aparência de saúde financeira não é realidade. Uma
gestão ineficiente pode gastar mal, contratar mal ou desperdiçar recursos, necessitando
amiúde de fazer chamadas de capital extras mesmo com o condomínio pago pelos
moradores.
Segundo, porque existe um aspecto
chamado de risco da solidariedade, ou seja, a dívida é de todos. Em linhas gerais,
isso significa que uma gestão negligente, que gera dívidas trabalhistas,
fiscais ou processuais, possibilita que todos respondam solidariamente pelas adversidades,
independentemente de quem pagou ou não a taxa em dia.
Por isso, acompanhar a gestão é
proteger o valor do seu imóvel. O silêncio é sempre interpretado como
concordância. Adimplência é obrigação básica, não é participação. A gestão
participativa é o único mecanismo capaz de garantir transparência, valorização
do patrimônio e um ambiente harmônico. Os proprietários que se omitem acabam
pagando a conta financeira e social de uma má gestão.
Até que um dia, a ilusão da
adimplência e a falta da gestão participativa em condomínios residenciais acaba
batendo às portas do judiciário brasileiro e se arrastando por décadas até que
resulte em um desfecho favorável. Um dos exemplos mais emblemáticos na história
brasileira é o caso do edifício Palace II, em 1998. A falta de fiscalização, a
técnica de gestão deficiente, e por vezes desonesta, e a postergação de
responsabilidades resultaram em perdas humanas e financeiras irreparáveis.
Assim, o que se espera é que a Justiça
brasileira se mantenha em constante movimento de evolução a fim de rever as suas
práxis e barreiras no sentido de alterar a percepção de direitos e deveres em
condomínios residenciais.
As mudanças precisam envolver a
prevenção jurídica, onde a convenção e o regimento interno se coloquem
alinhados com as decisões judiciais recentes, para que o proprietário ou
inquilino entendam a importância da sua participação na administração
condominial, evitando-se a judicialização de conflitos e a consolidação da eficiência
e da transparência nas decisões.