A verticalização
e seus desdobramentos na urbanização contemporânea
Por
Alessandra Leles Rocha
Daqui e dali, basta uma passada
de olhos pelas cidades brasileiras para se compreender como a verticalização
tem moldado o campo visual. Para os que ainda desconhecem o termo, a
verticalização diz respeito ao processo de urbanização, no qual há uma
transformação da paisagem e da estrutura das cidades pelo crescimento em
altura, marcado pela construção intensiva de edifícios de múltiplos andares
residenciais, comerciais e mistos.
Voltando algumas páginas na
história brasileira, por exemplo, o processo de verticalização por aqui começou
entre as décadas de 1920 e 1930, concentrando-se em metrópoles como São Paulo e
Rio de Janeiro.
Mas, a sua verdadeira expansão ocorreu
a partir de meados do século XX, dada a industrialização e o êxodo rural
acelerado. De modo que as cidades se expandiram verticalmente para abrigar uma
população urbana crescente, otimizando o uso do solo central e atendendo à
especulação imobiliária.
A partir de 1990, ela deixou de
ser um privilégio apenas dos grandes centros e passou a atingir fortemente as
cidades médias, além de transformar bairros periféricos.
Entretanto, se os gestores e
certos urbanistas apontaram benefícios à verticalização, tais como a otimização
do espaço, a melhoria na mobilidade e infraestrutura, a redução do impacto
ambiental, a valorização e dinamismo econômico e a segurança e comodidade, a
experiência prática vem mostrando uma realidade um tanto quanto diferente.
Começando pelo fato de que o
aumento repentino do número de moradores em uma única rua ou bairro
sobrecarrega a infraestrutura que não foi dimensionada para aquela densidade,
gerando problemas no trânsito, na rede elétrica e no sistema de saneamento, por
exemplo.
Também, não há como negar que a
verticalização desencadeou sim a segregação socioespacial, na
medida em que se tornou um objeto para atender majoritariamente às parcelas da
população com maior renda, o que eleva o custo de vida do bairro e expulsa os
moradores mais pobres para as periferias.
Por fim, essa ferramenta de
urbanização, sem o devido planejamento ou controle do poder público, através de
um Plano Diretor, além de gerar grandes desigualdades e problemas de qualidade
de vida, traz impactos ambientais muito significativos. Porque a substituição
de áreas permeáveis por concreto altera o microclima,
gerando ilhas de calor. Prédios muito altos também podem criar barreiras para a
ventilação e bloquear a luz solar nas vias públicas.
Acontece que esses são
apontamentos externos. Mas o que acontece dentro da própria verticalização? Afinal
de contas, não há como negar ou invisibilizar o fato de que ela intensifica os
conflitos condominiais devido a uma transferência abrupta do modelo de vida
privada para o espaço coletivo, o que expõe a dificuldade histórica da
sociedade em exercer a sua cidadania.
É só parar e pensar que a vida em
condomínio também exige regras de convivência, e considerando que a sociedade
brasileira ainda caminha a passos lentos na consolidação de sua identidade
cidadã plural e democrática, gerenciar esses espaços torna-se um desafio
complexo.
Traçando um panorama a esse
respeito têm-se, para início de conversa, a falta de senso de coletividade. De
fato há uma concepção equivocada de que a liberdade individual é absoluta,
impedindo uma compreensão mais realista e fundamentada de que os direitos de um
morador terminam onde começam os do seu vizinho. O que acaba levando os
conflitos para uma resolução através de uma gestão baseada na judicialização,
que interrompe na maioria das vezes o papel fundamental do bom senso e do
diálogo.
É preciso compreender que a
convivência em condomínio é regida por um conjunto de documentos, os quais incluem
o Código Civil, seguido pela Convenção Condominial, que define a estrutura e
tem força de lei interna, e pelo Regimento Interno, que disciplina as regras
práticas nesse cenário. Daí a necessidade da Convenção e o Regimento Interno
estarem atualizados e alinhados com o Código Civil.
No entanto, não é incomum que se
perceba a delegação de responsabilidades, a partir da dependência excessiva dos
funcionários, tais como porteiros e zeladores, para resolver desentendimentos
corriqueiros refletindo uma cultura de terceirização da mediação.
Outro ponto que merece destaque;
visto que, o condomínio atua como um microcosmo da sociedade, é a presença
marcante da desigualdade e do elitismo. Principalmente, quando esses
empreendimentos imobiliários pertencem à classe média e alta, eles costumam
reproduzir as barreiras sociais e os preconceitos, historicamente arraigados no
país, dificultando o respeito e a empatia entre os diferentes moradores e
funcionários.
Por essas e outras é que se
torna, cada vez mais comum, a ascensão do síndico profissional ao invés do
antigo gestor orgânico, um morador eleito em Assembleia. Essa nova práxis busca
não só elevar a eficiência da gestão, mas alterar a dinâmica de humanização.
Como não residem no local,
síndicos profissionais precisam de esforço extra para compreender a dinâmica
cotidiana do condomínio, algo que exige canais de comunicação abertos e
reuniões presenciais periódicas para não parecer apenas um administrador de
números.
Inclusive, por não estarem
inseridos em panelinhas ou picuinhas de vizinhança, esses gestores aplicam o
regimento interno com neutralidade, humanizando o ambiente coletivo a partir da
garantia de que as regras valham para todos de forma justa, sem perseguições ou
favorecimentos.
O que tende a resultar em uma
prestação de contas mais transparente, graças ao uso de aplicativos de gestão
capazes de oferecer respostas claras às solicitações do condômino ou inquilino,
e um diálogo mais resolutivo e menos passional.
No fim das contas, essa figura
fundamental em qualquer condomínio utiliza sua dedicação integral para promover
melhorias estruturais, de segurança e de convivência, resultando em mais
qualidade de vida para a comunidade de moradores.
Ressaltando, principalmente, o
fato de contribuir na modificação da percepção de condôminos e inquilinos, os
quais passam a enxergar as regras condominiais não como preferências pessoais,
mas como obrigações legais.
Diante da realidade do síndico
profissional não residir no local, há um distanciamento emocional que elimina o
jeitinho ou a flexibilização de limites, resultando em uma aplicação mais justa
e impessoal das normas condominiais.
Assim, a inadimplência, por
exemplo, é tratada como um desequilíbrio financeiro corporativo, conduzindo a
uma orientação do morador sobre a importância vital de quitar a cota
condominial em dia.
Aliás, essa conscientização
preventiva inclui, também, explicar porque as regras de segurança, de reformas,
de barulho e/ou de descarte de lixo existentes, precisam ser respeitadas por
todos.
Portanto, quando se pensa a
respeito da verticalização e seus impactos na urbanização e na construção das
teias sociais, não se pode jamais esquecer de que há uma relação direta entre a
ocupação de um imóvel e a responsabilidade cívico-financeira baseada no
princípio do uso e função social.
Isso significa que qualquer
cidadão ao ocupar um imóvel, seja como proprietário, locatário ou posseiro, ele
assume obrigações/deveres legais e custos diretos que impactam tanto a sua
qualidade de vida quanto a manutenção da comunidade no entorno.
Vale destacar, também, que apesar de a legislação fornecer uma base robusta para o planejamento urbano e a produção das cidades, a partir do Estatuto da Cidade e das leis de uso e ocupação do solo, tudo irá depender de como o poder público, o Judiciário e a participação popular irão atuar para efetivar a sustentabilidade econômica, social, ambiental e estrutural do município, onde determinado movimento de verticalização acontece.