A
verticalização urbana e a importância da segurança no contexto dessa configuração
socioespacial
Por Alessandra
Leles Rocha
A verticalização urbana,
caracterizada pela construção de edifícios de alta densidade, exigiu da
sociedade uma implementação de sistemas rígidos de proteção e segurança.
Assim, na perspectiva de que os condomínios
são microssociedades, a sua relação com a segurança se dá por diferentes formas,
as quais vão desde a adoção de tecnologias de vigilância até o impacto na
socialização e no sentimento de comunidade.
Afinal, a insegurança social
afeta significativamente a dinâmica dos condomínios residenciais, os quais ao
contrário de serem apresentados como refúgios, a verdade é que se tornaram extensões
dos desafios urbanos, exigindo altos investimentos em blindagem patrimonial e
controle de acesso.
Inclusive, em muitos casos elevando
os custos operacionais e, desencadeando um isolamento social entre os vizinhos,
que tendem a priorizar a sua individualidade em detrimento da convivência coletiva.
Feita essa introdução, tem-se que
os mecanismos de segurança foram divididos em patrimonial e estrutural, com o
objetivo de mitigar os riscos inerentes à grande concentração de pessoas em um
mesmo local.
No que diz respeito à segurança
patrimonial, em geral, o que se vê amiúde é a portaria presencial 24h, a blindagem
de guarita, as eclusas com portão duplo e os sistemas de monitoramento por
câmeras (CFTV).
Embora, em muitos lugares já
exista a substituição da portaria física por sistemas centralizados, buscando
reduzir custos mensais sem abrir mão do rigor na identificação.
No caso dos serviços de interfone,
eles são uma das linhas de frente desse tipo de segurança. O que significa que
apresentam caráter essencial pelo fato de evitarem o acesso de pessoas não
autorizadas, permitirem a triagem rigorosa na portaria e garantirem uma
comunicação ágil e segura entre os moradores e a portaria.
Desse modo, a importância desses
sistemas na proteção condominial se dá a partir de três pilares principais. Primeiro,
como filtro de acesso, impedindo que entregadores, prestadores de serviço ou
visitantes, circulem livremente pelas áreas comuns antes da devida autorização
do morador.
Segundo, como sistema de comunicação
direta e sigilosa, facilitando os avisos de emergência, correspondências e
liberações rápidas, sem expor os moradores ou funcionários a riscos
desnecessários.
Por fim, como registro de fluxo, um
histórico digital de quem entra e sai, o que é importante para auditorias e
investigações de segurança.
Considerando que o condomínio é o
responsável pelas ligações elétricas, centrais e aparelhos, se houver falha
sistêmica ou desgaste natural, o custo é dele. Mas, se uma empresa técnica
atestar defeito por mau uso dentro da unidade, então, a despesa é repassada ao
morador.
Toda e qualquer manutenção
preventiva e/ou corretiva não pode ser negligenciada. Daí o (a) síndico (a)
e/ou a administradora condominial ser o (a) responsável legal por garantir a
manutenção, conservação e pleno funcionamento dos interfones e demais equipamentos
de segurança.
Em caso de negligência
comprovada, o gestor poderá responder civil e criminalmente por invasões ou
furtos facilitados por falhas nesses sistemas.
Em relação à segurança estrutural,
ela se dá por meio de documentações técnicas, rotinas de manutenção preventiva
e fiscalizações que garantem a integridade das edificações.
Inclusive, os (as) síndicos (as)
e/ou as administradoras condominiais devem ter em mãos o Manual de Operação,
Uso e Manutenção, que é um documento entregue pela construtora, o qual orienta
sobre as capacidades de carga da estrutura e os prazos corretos para revisão de
cada sistema.
No que diz respeito à segurança
estrutural, ela é composta por inspeção predial, que se baseia em relatório
técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto que avalia o estado de
conservação de toda a edificação, ou seja, as fundações, os pilares, as vigas, as
lajes, as fachadas e o telhado, apontando necessidades de reparo ou não.
Vale ressaltar que é obrigatório,
em várias cidades brasileiras, o Laudo de Inspeção Técnica (LIT). Ele atesta a
estabilidade da edificação e deve ser renovado periodicamente, geralmente a
cada 3 a 5 anos, dependendo da legislação local.
Também é de suma importância, a manutenção
preventiva, que implica na elaboração de um cronograma, em que o condomínio deve
seguir para evitar o desgaste acelerado. Dentre os exemplos mais comuns estão a
limpeza de caixas d'água, a impermeabilização de lajes e tratamento de trincas
e fissuras.
Em casos de eventual reforma, há
a necessidade de um laudo, que é regulamentado pela norma ABNT NBR 16280; pois,
há uma exigência de que qualquer alteração estrutural no interior de um
apartamento seja aprovada previamente pelo engenheiro do condomínio.
Não é sem razão que o (a) síndico
(a) e/ou a administradora condominial é o (a) principal responsável por manter
essas documentações atualizadas e zelar pela manutenção, sob pena de
responsabilização civil e criminal em caso de falhas estruturais.
Por todos esses aspectos é que o Conselho
Regional de Engenharia e Agronomia de Minas Gerais (Crea-MG) desenvolveu um
guia oficial para orientar gestores condominiais e condôminos sobre a
realização de reformas e manutenções preventivas, garantindo a segurança das
edificações e a obrigatoriedade de contratação de profissionais habilitados 1.
Pois, como escreveu Cesare
Beccaria, jurista e economista italiano, “É melhor prevenir os crimes do que
ter de puni-los. O meio mais seguro, mas ao mesmo tempo mais difícil de tornar
os homens menos inclinados a praticar o mal, é aperfeiçoar a educação”.