A verticalização
e o exercício cidadão na perspectiva das microssociedades
Por
Alessandra Leles Rocha
Não há como negar o fato de que a
verticalização urbana, impulsionada pela especulação imobiliária e pela
escassez de espaço, vem transformando os condomínios residenciais em microssociedades.
O que significa dizer que esses
espaços intramuros criam microculturas próprias baseadas no controle de acesso,
regulamentação interna, divisão de custos e privatização do lazer, resultando
na fragmentação do tecido urbano e, em muitos casos, no isolamento social.
Porém, o que muita gente não se
dá conta é de que esse modelo exige um exercício de cidadania muito mais proativo,
tendo em vista de que a concentração de pessoas em espaços compartilhados gera
dependência mútua e impacto direto na gestão coletiva.
Em linhas gerais, isso pode ser
traduzido, por exemplo, pela necessidade de uma gestão compartilhada, que
implica na administração de áreas comuns, no estabelecimento das taxas
condominiais e das regras de convivência, exigindo uma participação ativa nas
assembleias e tomadas de decisão.
Mas, não é só isso. A proximidade
física exige diálogo, tolerância e respeito às normas internas, substituindo a
apatia por uma cultura de mediação. Inclusive, considerando que o engajamento
em pautas de interesse coletivo, tais como segurança, sustentabilidade e
bem-estar, fortalece o tecido social local.
Sim, porque não são raras as
situações em que os problemas internos são, de certa forma, reflexos dos desafios
urbanos mais amplos, demando estimular a mobilização dos moradores junto ao
poder público.
Em síntese, isso quer dizer que a
corresponsabilidade é essencial para a qualidade de vida. No entanto, estamos
em plena contemporaneidade e a verticalização espelha um modelo de convivência
e de coexistência social que tende a abdicar das suas responsabilidades e
deveres para desfrutar a liberdade em favor do seu individualismo.
Ao isolar moradores em unidades
autônomas, a impressão para muitos é de que os condomínios podem terceirizar as
responsabilidades sociais e a gestão do ambiente, em nome da privacidade e da comodidade
pessoal de cada habitante do local.
Só que não. A verticalização
urbana enfrenta, por exemplo, um desafio crítico com a ilusão da adimplência,
onde a saúde financeira dos condomínios parece sólida; mas, em muitos casos,
mascara situações ocultas que podem levar a crises de caixa seríssimas.
Primeiro, porque a aparência de
saúde financeira não é realidade. Uma gestão ineficiente pode gastar mal,
contratar mal e/ou desperdiçar recursos, necessitando amiúde de fazer chamadas
de capital extras mesmo com o condomínio pago pelos moradores.
Segundo, porque existe um aspecto
chamado de risco da solidariedade, ou seja, a dívida é de todos.
Em linhas gerais, isso significa que uma gestão negligente, que gera dívidas
trabalhistas, fiscais ou processuais, possibilita que todos respondam
solidariamente pelas adversidades, independentemente de quem pagou ou não a
taxa em dia.
Mas, talvez, o pior dessa ilusão esteja
no uso de procuração para manifestação em assembleias condominiais. É
extremamente comum, no Brasil, que os proprietários utilizem procurações para
se fazerem representar em assembleias condominiais, tendo em vista ser essa uma
prática amparada pelo Código Civil brasileiro, no intuito de permitir que
ausentes, por diferentes motivos, possam delegar o seu direito de voto a
síndicos (as), conselheiros, outros moradores ou terceiros de sua confiança.
Desse modo, a partir da ilusão da
adimplência em condomínios residenciais; sobretudo, por parte dos
proprietários, tende a ocorrer o abuso na utilização dessas procurações,
constituindo um cenário de risco jurídico e financeiro, o qual pode resultar na
perpetuação de gestões ineficientes e na manipulação de decisões coletivas.
Esse tipo de situação pode,
inclusive, permitir que proprietários inadimplentes, juridicamente
impossibilitados de votar, outorguem procurações para terceiros, em geral, ao
próprio síndico, a fim de influenciar a eleição ou a aprovação de contas, de
despesas vultosas, mascarando a falta de quórum de aprovação.
Segundo a legislação brasileira,
principalmente por meio do Código Civil de 2002 (artigos 1.341 a 1.343), as
benfeitorias em condomínios residenciais são classificadas em três tipos e cada
uma demanda um quórum específico para aprovação em assembleia.
Depois, tem-se o desvio de
finalidade, no qual a partir de procurações genéricas abrem-se precedentes para
que o procurador vote contra o interesse do outorgante ou à revelia da
participação direta desse.
Sem contar que, em muitos casos,
a presença de procurações falsas ou irregulares, em razão da falta de
conferência específica pode permitir a ocorrência de fraudes, considerando que
nem todos os condomínios residenciais dispõem de um limite preestabelecido para
o número de procurações por pessoa na Convenção Condominial, ou de um critério
para incentivar o uso de procurações específicas para cada assembleia,
constando os dados e a pauta definidos, ou da devida atenção do próprio
presidente da mesa para conferir a assinatura, a validade e os poderes do
documento.
Por isso é tão importante entender
como a negligência, em relação ao que está embutido ao processo de
verticalização urbana e ao exercício cidadão, pode alimentar a ilusão da
adimplência em condomínios residenciais com consequências nefastas de certas práxis,
como no caso do abuso na utilização de procurações em assembleias.
Nesses casos, a possibilidade da
aprovação de contas e de orçamentos irreais, muitas vezes impostas por votos de
procurações genéricas, pode sim mascarar a inadimplência real e a falta de
fundos de reserva, levando a surpresas financeiras futuras.
Também, é preciso destacar que a manipulação
de votos por meio de procurações em massa permite a perpetuação de grupos no
poder, aprovação de obras desnecessárias e a eleição de síndicos sem a devida
qualificação ou responsabilidade com a coletividade.
Isso fere, portanto, a boa-fé objetiva e a representação democrática, podendo ser causa para anulação judicial das decisões tomadas como, por exemplo, as eleições de síndico ou as aprovações de contas; bem como, outras sanções nas esferas civil e criminal.